Antes de lanzarte a por una hipoteca, debes leer esta guía práctica que todo inversor inmobiliario debería conocer.
Vamos a explicarte qué debes tener claro antes de firmar y cómo prepararte para conseguir las mejores condiciones posibles. Comprar tu primera vivienda, un inmueble para invertir o ampliar tu patrimonio puede parecer sencillo hasta que te sientas delante del banco. Entonces llegan los tecnicismos, los números que marean y las cláusulas que, si no las entiendes, pueden costarte bastante caro.
Llegas al banco con toda la ilusión, pero te enfrentas a una avalancha de términos: TAE, TIN, IRPH, amortización, comisión de apertura, FEIN… No entiendes la mitad, pero firmas “porque todos lo hacen”, pero unos meses después descubres que tu cuota es más alta de lo previsto y poco hay por hacer. Es el típico error; firmar sin entender completamente las cláusulas del contrato.
Pongámonos en materia.
¿Qué es un préstamo hipotecario?
Según recoge el título X del libro IV del Código Civil, el préstamo es un contrato por el cual una parte entrega a la otra un determinado bien, comprometiéndose este último a devolverlo según las condiciones y los plazos acordados. En el caso del préstamo hipotecario, básicamente, es un compromiso financiero que se garantiza con un inmueble. Si no pagas, la entidad financiera puede quedarse con la vivienda.
Por eso, antes de pensar en intereses o plazos, hay que hacerse preguntas clave como:
- ¿Cuánto necesito realmente?
- ¿Puedo asumir las cuotas mensuales con margen?
- ¿Durante cuánto tiempo quiero estar vinculado al banco?
Para ayudar a responder eficazmente estas preguntas, conviene conocer lo esencial de un préstamo, los tres pilares que le dan forma, los cuales debes de entenderlos a la perfección, al igual que otros términos, normalmente estipulados con siglas.
- Capital: es el dinero que pides. Cuanto más alto sea el importe total, más intereses pagarás.
- Interés: la parte que el banco cobra por prestarte ese capital, puede ser
- Fijo (pagas siempre lo mismo)
- Variable (cambia con el euríbor o el IRPH)
- Mixto (una mezcla de los anteriores).
- Plazo de amortización: es el tiempo que tardarás en devolverlo. Cuantos más años de plazo, tendrás cuotas más bajas, pero más intereses totales, y por supuesto, a menos años, pagarás menos intereses con cuotas más altas.
Por ejemplo:
Si pides 200.000€ a 25 años con un 3% de interés, acabarás pagando unos 85.000€ solo en intereses. Si lo reduces a 20 años, pagarás unos 65.000€, o sea que, si reduces 5 años de tu hipoteca, te ahorras unos 20.000€. ¿Ves la importancia de tener claros los términos?
Ahora vamos por la parte en la que muchos se pierden y que te ayudará a elegir mejor, dos siglas que lo cambian todo:
- TIN (Tipo de Interés Nominal): lo que el banco te cobra por prestarte el dinero.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): lo que realmente pagarás al año, con comisiones incluidas.
Si solo miras el TIN, puedes creer que una hipoteca es barata, inclusive ideal, hasta que descubres que la TAE es mucho más alta por comisiones o productos vinculados. Esta tasa se calcula de acuerdo con una fórmula matemática que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos, las comisiones bancarias y los gastos derivados de la operación. Por esto, cuando compares hipotecas, fíjate siempre en la TAE. Es la que te da la visual completa de cuánto acabarás pagando.
Euríbor o IRPH: la gran diferencia
La mayoría de las hipotecas variables están ligadas al euríbor, el índice al que los bancos europeos se prestan dinero.
Pero también existe el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), un índice menos común y normalmente más alto. ¡Cuidado! Judicialmente, ya se ha sentenciado la nulidad del IRPH en hipotecas ya existentes. Revisa la cláusula tercera de tu escritura, ahí verás cuál es tu índice de referencia, si tienes un préstamo con IRPH o no.
¿Qué necesitas para que te concedan la hipoteca?
Antes de que el banco te dé el sí, evaluará tu solvencia y tus garantías.
Esto es lo que te van a pedir:
- Ser mayor de edad y tener DNI o NIE en vigor.
- Ingresos estables o contrato indefinido (si eres asalariado).
- En caso de ser autónomo o inversor, declaración de la Renta y balance económico actualizado.
- No estar en listas de morosos como ASNEF.
- En algunos casos, un avalista o bienes que respalden la operación
Si tienes ingresos irregulares (como suele suceder en el caso de los autónomos), prepara documentación que demuestre tu estabilidad financiera: facturación, contratos de alquiler, patrimonio o ahorros. Y otros parámetros personales, que según el caso, se requieren o no.
No firmes sin leer y comparar
Se dice que la prisa suele ser mala consejera, y qué bien se aplica en este ámbito.
Antes de firmar, revisa siempre la letra pequeña del contrato, las condiciones más determinantes están ahí, no en el folleto comercial. Léete bien también el apartado de las comisiones; su apertura (gastos de estudio y gestión), las condiciones de cancelación (si amortizas antes de tiempo qué pasa), las vinculaciones condicionantes como seguros, tarjetas o domiciliar nómina.
Dónde y cómo pedir tu hipoteca
No todas las opciones son iguales ni se ajustan a todos los perfiles. Los bancos y cajas siguen siendo la vía más tradicional y segura, mientras que las cooperativas de crédito ofrecen un trato más cercano y personal, ideal si valoras la atención local. Si prefieres comparar sin moverte de casa, las plataformas online o los intermediarios financieros podría ser tu mejor opción, al permitir analizar distintas ofertas en poco tiempo. Y, aunque los prestamistas privados pueden ser una solución rápida, ten en cuenta que sus intereses suelen ser más altos.
En conclusión, firmar una hipoteca sin entenderla es como comprar una casa sin visitarla previamente, por fuera parece espectacular, pero por dentro su estructura tambalea.
Si vas a invertir en inmobiliaria, tu mejor aliado no es el banco, sino la información.
Y si, además, quieres ir con mayor tranquilidad, deja que un Gestor Administrativo colegiado te acompañe en el proceso:
- Revisará tus contratos
- Te explicará cada cláusula sin tecnicismos.
- Solicitar la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), ese documento que te permite comparar hipotecas entre entidades en igualdad de condiciones.
- Y te ayudará a elegir la opción más segura y rentable para ti.
En el COGAB estamos para que cada paso de ese camino sea tan sólido como la casa que vas a comprar, seguiremos contándote la actualidad del sector y compartiéndote los tips sobre inmobiliaria.
