El alquiler con opción de compra, tanto para viviendas como para inmuebles vinculados a actividades económicas, es decir; para tu negocio, parece la solución ideal al verla por escrito: usas el inmueble, pagas unas cuotas y más adelante decides si compras descontando lo que ya has pagado.
Sin embargo, con este post queremos contarte sobre un cambio de criterio de la Agencia Tributaria que está transformando estos contratos en verdaderos acertijos fiscales.
El problema viene cuando Hacienda dice: “esto no es un alquiler”.
La fina línea entre arrendamiento y financiación encubierta
La reciente consulta vinculante V1557-25 de la Dirección General de Tributos (DGT) ha marcado un antes y un después en este tema. Si desde el inicio del contrato no existen dudas razonables de que se va a ejercer la opción de compra, la Administración deja de considerarlo un arrendamiento ordinario.
Te contextualizo con la consulta, copiada literalmente, para continuar con la explicación a partir de la misma:
“La consultante ha formalizado un contrato de alquiler con opción de compra de un edificio, que consta de un local en planta baja, una vivienda en primera planta y otra vivienda en segunda planta. Según se indica, no existen dudas razonables de que se ejecutará la opción de compra pasados los cinco años establecidos para ejercerla. Al ejecutarla se deducirá del precio el importe pagado por la opción y las cuotas pagadas por el arrendamiento.
– Si la presente operación se podría considerar un arrendamiento financiero.
– En su caso, ¿a lo largo de los cinco años que dura el contrato de alquiler, sería fiscalmente deducible cada cuota de alquiler?
– Una vez ejercitada la opción ¿se amortiza el importe restante al 2% tal y como se establece en las tablas de coeficientes de amortización lineal que estipula el artículo 12.1.a) de la LIS y el artículo 4 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades?”
En ese momento, Hacienda entiende que lo que realmente existe es una operación de financiación. Es decir, para la AEAT, la compra se está produciendo desde el primer instante que se firma, aunque el contrato se titule “Arrendamiento”.
¿Cuándo considera Hacienda que la compra es “segura”?
- Cuando el precio final de compra descuenta íntegramente las cuotas mensuales abonadas en concepto de alquiler.
- Cuando el valor final de la opción de compra es simbólico o muy inferior al valor de mercado.
- Cuando, por la naturaleza de la operación (como en edificios completos), la intención de adquirir es evidente desde el principio.
¿Qué efecto tiene en tu contabilidad y en tus impuestos?
Si tu contrato se califica como arrendamiento financiero, todo cambia, especialmente para empresas y autónomos:
- No puedes registrar el pago mensual como un simple gasto de alquiler. Debes reconocer el edificio como un activo y la deuda asumida como un pasivo financiero.
- ¿Qué es deducible y qué no?: Aquí es donde surgen los errores más costosos.
- SÍ es deducible: Los intereses de la financiación y la amortización fiscal del edificio (normalmente un 2% anual sobre la construcción, referencia a partir de la amortización lineal del 2% oficial).
- NO es deducible: La parte de la cuota destinada a amortizar la deuda.
Nota importante: Ten en cuenta que deducir las cuotas completas como si fueran un alquiler corriente cuando la operación es financiera puede derivar en liquidaciones con recargos y sanciones graves.
Claves para no fallar en la amortización
Una vez que el inmueble se considera “en proceso de compra”, la amortización no empieza cuando firmas la escritura final, sino desde que tienes el inmueble a tu disposición. Es fundamental que sepas:
- Diferenciar correctamente entre el valor del suelo (que no es amortizable) y el de la construcción.
- Aplicar los coeficientes legales correctos según el uso del inmueble (comercial, administrativo o vivienda).
Por qué necesitas de un gA antes de firmar
Este tipo de contratos no admite improvisación, ya que un error en la estructuración de las cláusulas en la actualidad puede condicionar tu fiscalidad durante los próximos 20 o 30 años.
¿Está tu contrato realmente blindado ante una revisión tributaria? Hay aspectos que solo un profesional puede ajustar con precisión:
- ¿Es la opción de compra realmente “opcional” a ojos de Hacienda?
- ¿Cómo afecta el límite de deducción de gastos financieros a tu operación particular?
- ¿Está la amortización bien planteada para reflejar la depreciación real?
Empieza por responderte estas preguntas y el segundo paso, una vez hayas desglosado tus respuestas te recomendamos profundices en los detalles con tu gA.
La información es el primer paso, pero la estrategia contable y fiscal es lo que protege tu patrimonio. En el COGAB recomendamos que, tanto si vas a firmar ahora como si ya tienes un contrato en vigor, lo sometas a una revisión profesional para asegurarte que cumple con el criterio de Hacienda y así logres un negocio que te favorezca hoy y a futuro.
